Ley derecho a la vivienda, vista desde la propiedad.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. En vigor desde  26.05.2023.

Algunos apuntes, desde el punto de vista del propietario/arrendador, en relación con esta controvertida Ley.

Aunque las Comunidades Autónomas tienen asumidas las competencias en materia de vivienda, esta Ley pretende incidir en las políticas autonómicas de vivienda y por ello deberán desarrollarla.

La Ley establece que durante el 2024 en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda la actualización de la renta, el incremento de la misma no puede superar el 3% en el caso de grandes tenedores y de no serlo, este incremento será el pactado entre las partes y, de no haber acuerdo, no podrá ser superior al 3%.

“Gran tenedor”, persona física o jurídica titular de más de10 inmuebles urbanos o con superficie construida de más de 1.500 m2 (excluyendo garajes y trasteros) o, novedad de la ley, de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada.

“Zonas de mercado residencial tensionado”, declarada por la Comunidad Autónoma cuando se dé una de las siguientes circunstancias:

1. Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más gastos y suministros básicos (electricidad, agua, gas, telecomunicaciones y comunidad de propietarios), superen el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2. Que el precio de compra o del alquiler haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC autonómico en los 5 años previos a la declaración de zona tensionado (declarada por 3 años, prorrogable).

Asimismo, en las “zonas tensionadas” y en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda, se podrán acordar las siguientes medidas:

• Prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
• En los nuevos contratos de alquiler, el precio no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje.
• En caso de que la vivienda nunca hubiera estado alquilada o no lo haya estado durante los últimos 5 años, el precio de dicho alquiler no podrá exceder del límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (desparecerá la referencia al IPC a estos efectos).

“Vivienda vacía»: los ayuntamientos podrán aplicar recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación (recargo del IBI desde el 50% al 150%).

Incentivos fiscales IRPF: Las nuevas reducciones fiscales para arrendadores entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, siendo uno de los cambios la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que pueden aplicar los arrendadores:

• En general, pasa del 60% al 50%.
• Asimismo, los propietarios que alquilan en zonas tensionadas (sólo personas físicas), podrán obtener una bonificación de hasta el 90% si reducen la renta en un 5%.
• Habrá una reducción del 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas a alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años.
• Por último, se podrá reducir en un 60%, cuando no cumpliéndose los requisitos previamente mencionados, la vivienda sea objeto de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

En cuanto a los procedimientos judiciales de desahucio a partir de ahora, el propietario que inicie trámites para recuperar su propiedad deberá “certificar” que no es un gran tenedor. También si los ocupantes emplean o no el inmueble como vivienda habitual. Así, se ha de tener en cuenta si el demandante es, o no, un gran tenedor y, además, si el demandado tiene, o no, la condición de vulnerable:

• “Pequeño tenedor”, habrá de acreditarlo mediante certificado del Registro de la Propiedad;
• “Gran tenedor”, si el demandado (inquilino) tiene la condición de vulnerable (lo cual el demandante habrá de acreditar o, al menos, haber solicitado informes a tal respecto) y la vivienda es la residencia habitual del mismo, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación.