El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, entre otros aspectos, modifica la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita para los contratos de arrendamiento de vivienda. Aplicable a contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.
Duración y prórrogas.
Para contratos de vivienda de duración inferior a un año se fija en cinco años el periodo de prórroga obligatoria si el arrendador es persona física (y de siete años si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendatario comunique, con 30 días de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Y para la prórroga tácita se dispone que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria (5 o 7 años), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Fianza adicional de dos meses.
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.
Gastos de comisión.
Serán a cargo del arrendador, cuando sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
Actualización de la renta.
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Además, se regulan los sistemas de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, para lo que se crea el sistema Índice de Garantía de la Competitividad es una alternativa a tradicional IPC del precio del alquiler de vivienda (el IGC se basa IPC de la Eurozona, con un tope del 2%, y un mínimo del 0%)
Obras de mejora
En cuanto a las obras de mejora también se introduce una modificación en el sentido de que el arrendador no podrá elevar la renta por la ejecución de este tipo de obras en los cinco/siete primeros años dependiendo de que éste sea persona física/jurídica. Transcurrido dicho plazo el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en la cantidad que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda ser superior al 20% de la renta vigente en aquel momento.
Desahucios
Se establecen dos modificaciones en el procedimiento de desahucio de vivienda. La primera, especifica que deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos. La segunda, introduciendo el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
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